افراز ملک مشاع
هریک از مالکان مشاع یا تمامی مالکین با هم می توانند در صورت تمایل به اداره ثبت مراجعه و درخواست افراز ملک مشاع را بنمایند. درخواست افراز در روی برگه های معمولی یا فرم دادخواست انجام می شود به شرط آنکه اسامی و مشخصات و اقامتگاه هری از شرکاء مشخص شود و مدارک به ضمیمه پیوست باشد.
درخواست افراز ملک مشاع از طریق ثبت زمانی از طریق اداره ثبت به عمل می آید که طبق ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد وبرای آن سند معارض صادر نشده باشد. به این ترتیب از املاک مورد نظر باید معاینه به عمل آید، وقت معاینه ملک تعیین و به تمام شرکاء ابلاغ می گردد. معاینه ملک با حضور نقشه بردار و شرکاء و نماینده اداره ثبت به عمل می آید و نقشه ملک ترسیم وبه امضای حاضرین در جلسه معاینه محل می رسد، صورتمجلسی که حدود و مساحت و مشخصات قطعات مشخص شده است تعیین و به امضای حاضرین می رسد.
شهرداری محل نیز باید نظر خود را ثبت به نقشه افراز شده اعلام نماید. پس از گذشت مواعد لازم و اخذ نظریه شهرداری مسئول اداره ثبت به رد یا قبول درخواست افراز و نحوه افراز بیان می نماید. این تصمیم ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در دادگاه عمومی است. حال با ما همراه باشید تا به بررسی کامل این موضوع بپردازیم:
افراز ملک چیست؟
افراز ملک مشاع به تقسیم ملک مشاع گفته می شود. برطبق قانون افراز ملک مشاع انجام شدنی است. به طور معمول در این حالت مالکین ملک مشاعی تصمیم می گیرند که ملک اشتراکی خود را تقسیم کنند بدون اینکه حالت اشاعه آن از بین برود بلکه شرکا ملک مشاع را میان خود تقسیم می کند و هر یک صاحب شش دانگ ملک خود می شوند. در صورتی که شرکا برای افراز ملک خود به توافق دست پیدا نکنند ناچارا باید به یکی از مراجع مربوطه مراجعه کرده و تقاضای افراز ملک مشاع را دهند. تقاضای افراز از سوی یکی از شرکا نیز صورت می پذیرد. این مهم در اداره ثبت و در دادگاه قابل پیگیری است که در ادامه این مقاله به افراز در اداره ثبت و همچنین به افراز در دادگاه می پردازیم.
افراز در اداره ثبت
چنانچه هر زمان عملیات ثبتی ملک مشاع انجام شده باشد و به ثبت رسیده باشد بایستی درخواست افراز ملک مشاع را به اداره ثبت مراجعه و به ثبت برسد. طبق قانون افراز ملک مشاع و با استناد به ماده 1 اگر ثبت عملیاتی ملک مشاعی انجام شده باشد باید مستقیم درخواست را به اداره ثبت دادخواست کرد. مراحل تحویل درخواست افراز ملک مشاع بدین صورت می باشد که: درخواست بایستی به نماینده ثبت ارسال شود نماینده قانونی ثبت نیز وضعیت ثبتی ملک را در پرونده درخواست افراز و با ارائه گزارشی در قالب اظهار نامه ای به اداره ثبت ارسال می شود. گزارش نماینده ثبت مبنی بر چگونگی انجام یا ثبت عملیات ثبتی و سند مالکیت ملک و امکان افراز یا عدم امکان آن می باشد. سپس اداره ثبت با دریافت گزارش نماینده اقدام به بررسی آن خواهد کرد و در این مرحله یا درخواست افراز را قبول و یا رد خواهد کرد. تصمیم اداره ثبت به هر حال به مالکین ابلاغ می شود و در صورت پذیرش درخواست تاریخی را برای معاینه ملک با مهندس کارشناس مشخص می نماید.
در ادامه کارشناس تعیین شده نیز در زمان مشخص شده به بازدید از ملک می پردازد. کارشناس نظر کارشناسی را تدوین نموده و آن را به مالکین ابلاغ می نماید. اقدام بعدی افراز ملک مشاع می باشد. اگر هر یک از مالکین در زمان مقرر شده حاضر نشوند عملیات لازم انجام خواهد شد. سپس نظر مهندس کارشناس به صورت کتبی به اداره ارسال می شود و سهم هر یک از شرکا مشخص خواهد شد و به این صورت ملک مشاع افراز خواهد شد. سپس سند جدیدی برای ملک تهیه و تنظیم می شود به عبارتی هر یک از مالکین سند رسمی شش دانگ ملک خود را خواهند داشت. در تمامی مراحل سعی خواهد شد بین همه شرکا ملک به نسبت مساوی تقسیم شود اگر امکان تقسیم مساوی وجود نداشته باشد و در صورت امکان ملک میان شرکا تعدیل می شود یعنی سعی خواهد شد که ارزش مالی همه مالکین یکسان باشد و در صورتی که امکان تعدیل برای ملک مشاع نیز وجود نداشته باشد در نهایت تصمیم اداره ثبت مبنی بر تقسیم مال به رد می باشد. قطعات تقسیم شده در افراز یا به توافق تقسیم می شود یا به صورت قرعه هر یک از مالکین صاحب قطعه ای از ملک خواهد شد.
مراحل افراز در اداره ثبت
- تقدیم درخواست افراز به اداره ثبت محل ملک
- بررسی درخواست از طرف کارشناس ثبت مبنی بر داشته پیشینه ثبتی.
- معاینه محل در صورت تایید درخواست افراز از جانب کارشناس ثبت و دعوت از شرکا.
- ارجاع به نقشه بردار برای تهیه نقشه دقیق ملک
- نقشه بردار پس از ترسیم نقشه گزارشی مطابق دستور افراز تنظیم نموده و آن را به اداره ثبت تحویل می دهد.
- مسئول اداره ثبت پس از بررسی درخواست افراز و نقشه ترسیمی تصمیم خود را اعمال می کند.
- تصمیم اداره ثبت باید به مالکین ابلاغ شود و شرکا می توانند نسبت به آن اعتراض کنند.
- تصمیم نهایی افراز مطابق توافق شرکای مشاع اعمال می شود اگر شرکا توافق نکنند تعیین سهم مشاع مطابق قرعه تعیین می گردد.
دعوی تقسیم ملک مشاع یا دعوی افراز
اگر یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی راضی به تقسیم نباشند، در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند، می‌تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم می‌نماید، این تقاضا در صورتی پذیرفته می‌شود که مال قابل تقسیم باشد. زیرا ضرر شریک قاعده تسلیط را محدود می‌کند و بر آن حکومت دارد. در این‌گونه موارد راه جمع بین حقوق طرفین این است که شریک بر اساس ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی، فروش مال مشترک، و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست نماید.
